首页石家庄棚户改造项目 → 中核建中棚户改造项目,张家口棚户改造项目,西城区棚户改造项目,棚户区改造项目模式

中核建中棚户改造项目,张家口棚户改造项目,西城区棚户改造项目,棚户区改造项目模式


上传时间:2014-03-11 来源:石家庄棚户改造项目


这标志着我市、也是我省首例采用PPP模式的棚户区改造项目正式启动. 10月29日,市政府与安徽省投资集团控股有限公司签订了...

棚户区改造项目运作模式 一、背景 (一)外部因素 国内经济增速放缓,土地市场供应量减少,尤其是核心区域 土地更是稀缺,市场竞争异常激烈。而棚户区改造市场容量巨大 (2013 年至 2017 年国家计划改造棚户区 1000 万户) ,且国家给 予优厚的政策支持,存在重大的市场机遇。

(二)内部因素 中交地产自身积累不足, 短期内难以达到与国内优秀房企同 等发展规模。而在棚户区改造领域,大型企业参与较少,目前也 尚无成型模式可借鉴,便于我们率先进入、建立游戏规则,快速 发展。同时,棚户区改造正是践行中交集团“五商中交”发展战 略、探索打造“特色房地产商”的重要途径。

二、运作模式概述 项目采取一二级开发联动模式运作。具体如下:

1. 我方在项目所在地独资或与政府指定投融资公司共同出 资成立项目公司(我方控股) ,作为项目开发主体。

2.项目按棚户区改造立项,由政府负责并列入省级人民政 府棚户区改造规划。

3.政府负责实施征迁,项目公司垫付拆迁安置补偿费用, 资金主要通过股东借款筹集;政府向项目公司提供相应担保(如 土地抵押) 。

4.我方主导项目规划,报政府规划部门审批。项目规划设 1 计同时满足棚户区居民安置和我方经济指标要求, 争取达到项目 自身资金平衡。

5.政府保证项目公司获取土地,项目公司以“委托代建” 的形式建设安置房,同时自主开发商品房。

6.项目后期主要通过商品房销售收入、政府拨付的代建费 用、专项资金补贴以及税费减免等实现项目资金平衡。

三、项目选址 (一)区域选择 特大城市和大城市周边,以及经济发达的三四线城市。重点 在京津冀、长三角、珠三角及成渝地区拓展新项目。

(二)城市选择 1.城市综合实力较强,有重大产业支撑,经济发展态势良 好:GDP:

亿元以上(区、县) ,增长率 元以上。

%;财政收入: 亿元以上;人均可支配收入: 2.城市人口规模较大:区域人口 60 万人以上,核心区域 30 万人以上;人口增长率高于自然增长率 0.15%以上。

3.项目所在地处于区域核心,但整体面貌落后,房屋质量 差、使用不能不完善、配套设施不健全,居住生活方式有巨大提 升空间。

4.政府制定的拆迁政策合理并组织到位、推动有力;棚户 区居民拆迁意愿强烈,在入户调查征求拆迁意向时,同意率达 95%以上。

四、项目公司设立 经过前期可行性研究充分论证且投资申请经中交集团批复 后, 我方在项目所在地独资或与政府指定投融资公司共同出资设 2 立项目公司(我方控股) ,作为项目开发主体。

五、项目立项 项目按棚户区改造立项, 由政府负责并列入省级人民政府棚 户区改造规划, 落实国家和地方关于棚户区改造的相关优惠政策。

六、拆迁安置 (一) 拆迁安置:

具体实施由政府下设专门机构 (如拆迁办) 全面负责,包括项目普查、改造方案编制、项目征迁、回迁安置 等工作。

(二)资金筹集:拆迁安置补偿费用(按照国家及地方拆迁 补偿政策, 根据政府摸底结果进行测算并预留一定的不可预见费 用)由项目公司负责筹集,主要依靠股东借款,同时政府负责向 国开行争取部分资金支持。

(三)担保措施:政府为项目公司垫付的拆迁安置补偿费用 提供充分的担保(如土地抵押)并在项目公司实际支付拆迁安置 补偿费用前完善所需手续。

(四)资金使用与监管:项目公司在开户行设拆迁安置补偿 费用资金监管户,资金根据拆迁进度安排分期到位,资金的使用 和拨付由政府监管。

七、项目规划 开发商运用自身的专业规划能力,结合市场需求,在符合国 家和地方相关法律法规的前提下主导项目规划, 以提升规划品质, 展现城市新形象,为后期销售奠定坚实基础。

八、土地获取 (一)获取方式 1.政府须承诺在一定期限内(首批拆迁安置补偿费用到位 3 后半年内)完成拆迁工作,使土地具备净地出让条件。

2.土地出让设定附加条件(如捆绑拆迁安置补偿费用、捆 绑安置房建设等)或采取特殊方式(如不执行网挂) ,保证项目 公司获取土地。

3.项目公司取得土地(可一次性或分批)后,分期缴纳土 地出让金, 并与政府拨付的安置房及配套设施代建资金形成滚动 循环。

(二)未取得土地的应对措施 若政府未能在约定的期限内完成拆迁工作且我方决定解除 合作关系,或者因非我方原因导致项目公司未能竞得土地,则政 府应保证我方收回前期全部投资(含财务成本)并计取一定比例 的收益,收益与土地出让价格挂钩。

九、开发建设 (一)安置房建设采取“政府委托代建”形式操作,由项目 公司负责,在政府要求的合理回迁期限内交付。

(二)商品房开发部分由项目公司自主开发。

(三)相关配套设施改造升级可一并由项目公司承担,有利 于发挥中交主业优势。

十、融资 (一) 可与当地政府投融资平台公司共同出资成立项目公司, 减轻前期资金压力。

(二)拆迁补偿过程中,主要依靠股东借款,同时由政府向 国开行争取部分政策性贷款。

(三)建设过程中采取施工单位垫资、开发贷、私募股权基 4 金、信托等多种方式融资。

十一、保障措施 (一)将项目列入当地政府重点项目,由政府主要领导亲自 主抓,并成立有关片区棚户区改造领导小组(指挥部)和工作小 组,负责推动、协调棚户区改造中的有关事宜。

(二)打通政府审批服务绿色通道,采取容缺受理模式。在 政府认可的前提下,报规报建“一边审批,一边补充要件” ,甚 至在证照不全的情况下提前开工建设,从而加快建设进度,缩短 开发周期。

(三)落实国家和地方关于棚户区改造的优惠政策,以清单 方式列明,作为合同附件。 5

中国海洋大学 硕士学位论文 济南市棚户区改造项目融资模式研究——以中大南棚户区改造 项目为例 姓名:李海建 申请学位级别:硕士 专业:项目管理 指导教师:李福柱;张奇 ...

2014年3月31日 - 编制了《北京市棚户区改造系统性融资规划》.本文针对北京市新一轮棚户区改造项目的融资特点,探索与之相适应的融资模式,提出支持北京市棚户区改造的思...

在某城市,一位地产商与地方政府签了协议搞一个PPP棚户区改造项目.政府以为万事大... 也不会有人怀疑这类事情的发生并不新鲜,甚至有的正在发生着.那么,怎么用PPP模式...